Nytt om reguleringsplaner

Om reguleringsplaner

Reguleringsplan er et detaljert arealplankart med tilhørende bestemmelser som angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser. Reguleringsplaner omfatter begrensete geografiske områder, i motsetning til kommuneplanen som omfatter hele kommunen. Plan- og bygningsloven kapittel 12 omhandler reguleringsplaner.

Planene kan fremmes og vedtas som en privat reguleringsplan (detaljregulering) eller en ikke-privat reguleringsplan (detaljregulering eller områderegulering).

I Kongsberg kommune er det flere hundre reguleringsplaner. Hvis du lurer på om et bestemt område er regulert, kan du bruke kommunens kartløsning (kommunekart.com) til å finne ut av det. Du kan også gå direkte til planregisteret dersom du kjenner planens navn eller nummer. Der kan du for hver plan finne reguleringsbestemmelsene, og for nyere planer også en del andre dokumenter tilknyttet planen.

Bruk av kartløsningen (kommunekart.com)

Bakgrunnskart velger du nede til venstre (flyfoto, fargekart, grått kart).

Zooming med knappene nede til høyre eller rulle med musa.

Forskyvning av kart ved å klikke i kart og dra.

Du velger forskjellig type kartlag/kartinformasjon ved å bruke drop-down menyen med kommunevåpenet. Hak av for kategori og finn underkategori.

Du kan søke på adresser, gårds/bruksnummer (f.eks. 1456/18) og stedsnavn i søkefeltet.

I menyen med tre streker oppe til venstre finner du forskjellige funksjoner som bl.a. måling og utskrift.

Med et klikk i kartet finner du på høyre side forskjellig informasjon om adressen du har valgt.

Begrepet reguleringsplan

er et samlebegrep som etter ny plan- og bygningslov (2008) omfatter:
- områderegulering
- detaljregulering
- mindre reguleringsendring
- liten reguleringsendring (administrativ behandling).

Begrepet reguleringsplan favner også om de tidligere begrepene byplan og bebyggelsesplan.

Begrepet arealplan omfatter både reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel. I de fleste tilfellene vil disse arealplanene utfylle hverandre.

Finn planstatus for en eiendom eller et område

Dersom du kjenner arealplanens navn eller nummer, kan du finne opplysninger direkte i planregisteret. Dette er opplysninger som var gjeldende da planen ble vedtatt. Vær oppmerksom på at planen kan ha blitt endret, opphevet eller helt eller delvis erstattet av seinere vedtatte arealplaner.

For å finne hvilke planer som gjelder i området i dag, må du gå via kartet. Søk opp området du er interessert i (se kort bruksanvisning her ovenfor), og et klikk på kartet vil kunne gi deg opplysninger om gjeldende reguleringsplan og kommuneplanen. Prinsippet er at den sist vedtatte arealplanen gjelder framfor eldre arealplaner i det samme området. Men den nyeste arealplanen vil vanligvis ha bestemmelser som sier at disse arealplanene i en viss utstrekning skal utfylle hverandre.

Medvirkning

Enhver som utarbeider planforslag, skal legge til rette for medvirkning. Plan- og bygningsloven § 5-1 peker dessuten på at kommunen skal påse at dette er oppfyllt, enten planarbeidet utføres av private eller offentlige organer. Det er et særlig ansvar å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge.

Det er i utgangspunktet to tidspunkter som det er viktig å benytte dersom man ønsker å påvirke planprosessen: - varsel om planoppstart og offentlig ettersyn.

Alle har da anledning til å komme med sine synspunkter.

Varsel om planoppstart

Ved oppstart av planarbeidet har tiltakshaver ansvar for å kunngjøre dette med annonse i Laagendalsposten, kunngjøring på kommunens nettsider og ved brev til berørte parter som grunneiere, naboer, gjenboere, offentlige instanser, velforeninger osv. Varselet skal inneholde kart/beskrivelse som avgrenser planområdet, og kort beskrivelse av formål og innhold i reguleringen. Ofte foreligger det dessuten noen foreløpige skisser til regulering osv. Høringsfristen vil være noe avhengig av tiltakets omfang, men bør være på minst 4 uker. Innspill sendes skriftlig til adressen oppgitt i kunngjøringen, og gjerne med kopi til kommunen.

På dette stadiet er det viktig å komme med innspill om hva man mener er viktig å ta hensyn til under planlegginga. Dette kan være opplysninger om eksisterende forhold i planområdet (f.eks. viktige stier, mye brukte lekeområder, spesielle naturforekomster, eksisterende brønner og ledninger osv), synspunkter om hvordan reguleringen bør være (tetthet, høyder, lekeplasser osv) og hvilke konsekvenser reguleringen kan medføre og som derfor bør avbøtes (støyskjerming, trafikksikringstiltak osv).

Underveis

Tiltakshaver og planforetaket skal legge til rette for medvirkning, og har derfor et ansvar for å samarbeide med de partene som vil bli spesielt berørt av planen. I en del tilfeller vil dette skje ved informasjonsmøter eller ved direkte kontakt. Under utarbeidelse av planforslaget kan man også kontakte tiltakshaver eller planforetaket dersom man ønsker å komme med ytterligere innspill.

Offentlig ettersyn

Etter at planforslaget har vært behandlet første gang i utvalg for miljø og utvikling legger kommunen planforslaget ut til offentlig ettersyn og sender dette på høring til berørte parter. Dessuten annonsering i Laagendalsposten og kunngjøring på kommunens nettsider. Offentlig ettersyn innebærer at plandokumentene vil være tilgjengelige hos Innbyggerkontakten på rådhuset. Eventuelle merknader skal være skriftlige og sendes til kommunen. Det er viktig å overholde høringsfristen som vil være på minst 6 uker. Dersom planen blir endret vesentlig underveis, kan det være aktuelt med nytt offentlig ettersyn.

På dette stadiet er det viktig å være konkret i forhold til plandokumentene som består av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og eventuelle andre vedlegg. Er det spesielle hensyn som ikke er ivaretatt? Bør planen få en annen utforming for å få en best mulig løsning? Gir bestemmelsene tilstrekkelig sikkerhet for at gjennomføringen av tiltaket vil gi det forventede resultat? Osv. Det er også viktig med en begrunnelse for hvorfor man mener at planforslaget skal endres, og hvilke endringer i plan og bestemmelser som man syns er viktige. Vær mest mulig konkret!

Aktuell adresse til kommunen er: Kongsberg kommune, Postboks 115, 3602 Kongsberg eller pbl@kongsberg.kommune.no.

Mindre reguleringsendringer

Ved mindre reguleringsendringer er planprosessen noe enklere, og planforslaget vil bli behandlet politisk bare en gang (utvalg for miljø og utvikling). Det er ikke krav om annonsering i avisen eller kunngjøring på kommunens nettsider, men berørte parter vil bli tilskrevet fra tiltakshaver / planforetaket. Dette kan sies å være et kombinert varsel om planoppstart og høring av det endelige planforslaget. Høringsfristen bør være på minst 4 uker. Innspill sendes skriftlig til adressen oppgitt i kunngjøringen, og gjerne med kopi til kommunen.

Klage

Når reguleringsplanen eller reguleringsendringen er vedtatt, vil dette bli kunngjort med annonse i Laagendalsposten, kunngjøring på kommunens nettside og med brev til berørte parter. Berørt parter og andre med rettslig klageinteresse kan klage på vedtaket innen oppgitt klagefrist. Klagen skal være skriftlig og sendes kommunen, som vil behandle denne politisk før den eventuelt sendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Generelt om planprosessen

Les om dette temaet på side 12 i veilederen fra Miljøverndepartementet.

I Kongsberg kommune er det Utvalg for miljø og utvikling som behandler planforslagene før og etter offentlig ettersyn.

Produksjon av reguleringplaner

Neden finner du nyttig informasjon for de som har behov for å få laget en reguleringsplan (tiltakshaver), og for de som skal lage reguleringsplanen (planforetaket) i Kongsberg kommune.

Planleveranser - ofte forekommende mangler

Planforslag som blir levert inn til kommunen går gjennom en kvalitetssikring i administrasjonen før de blir sendt til politisk behandling. I praksis viser det seg at omtrent alle planforslag i første omgang blir sendt tilbake til planmaker for å rette opp påviste mangler, med anmodning om å forbedre planen på visse punkter og/eller å foreta ytterligere vurderinger eller begrunne de valg som er gjort. Dette kan kanskje tyde på at den interne kvalitetssikringen hos en del av planmakerne kunne vært bedre.

Dette mangler ofte:

Manglende samsvar mellom plankart, tegnforklaring, bestemmelser og planbeskrivelse.
De begrepene som blir brukt for de ulike formålstypene skal være i samsvar med "Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister".
Støyutredningene er ikke tilstrekkelige. Støysonekartene skal vise støynivåene på uteoppholdsarealene og det skal framgå hvilke støynivåer som kan forventes utenfor fasade i alle aktuelle etasjer
Oppfølging av naturmangfoldloven. I alle plansaker skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 legges til grunn, og det skal i planbeskrivelsen gå fram hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i planforslaget.
Adresselister i forbindelse med varsel om planoppstart skal sendes inn til kommunen i forbindelse med varslinga. (8.11.12)

Spesielt for Kongsberg

I Kongsberg har bestemmelsene til kommuneplanens arealdel en viktig rolle. Krav til minst uteoppholdsaral (MUA), lekeplasser, sykkeloppstilling, biloppstilling, utnyttelse mm styres generelt av kommuneplanen. Det er bare når det er behov for å gå utenfor disse rammene, at disse tema tas inn i reguleringsplanene.

Behov for reguleringsplan

Kommuneplanen setter et generelt plankrav for områder avsatt til utbyggingsformål. Plan- og bygningsloven har også et generelt krav i § 12-1 om at det kreves reguleringsplan for gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkniner for miljø og samfunn. En godt gjennomarbeidet reguleringsplan vil forenkle byggesaksprosessen og gi stor grad av forutsigbarhet for alle parter.

Profesjonalitet

Plan- og bygningsloven § 12-3 setter krav om at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige for å sikre en høy kvalitativ standard på planene. Det er derfor viktig at planmakerne har tilstrekkelig kompetanse om arealplanlegging og ny plan- og bygningslov, samt knytter til seg andre fagfolk i den utstrekning det er behov for dette.

Plantype

Nesten uten unntak vil de private reguleringsplanene som utarbeides være av typen detaljregulering etter PBL § 12-3, mindre reguleringsendring eller liten reguleringsendring etter PBL § 12-14. Om skillet mellom disse vises det til departementets lovkommentar. Områderegulering benyttes av kommunen når et større område skal sees under ett.

Oppstartmøte

Ved oppstart av planarbeidet skal det avholdes et oppstartmøte med kommunen. Dessuten skal berørte parter varsles for å informere og hente inn nødvendig informasjon som grunnlag for planarbeidet. Vi anbefaler at oppstartmøtet avholdes først. Planmaker må kontakte kommunen for å avtale tidspunkt for oppstartsmøte. For at tiltakshaver og planmaker skal ha fullt utbytte av oppstartsmøtet må nødvendig informasjon om prosjektet være sendt inn til kommunen på forhånd. Dette vil være bl.a. en foreløpig orientering om prosjektet, omfang og utstrekning, foreløpige planskisser mm.

På oppstartsmøtet vil en gjennomgå prosjektet, hvilke forutsetninger som må / bør legges til grunn, hvilke utredninger som vil være nødvendige for planarbeidet osv. Kommunen skriver referat fra møtet.

Komplett planleveranse

Kommunen har utarbeidet et dokument som lister opp hva som skal inngå i en planleveranse for at den skal anses som komplett.

Ved mottak av planleveranse vil dokumentene bli vurdert bl.a. i forhold til dette dokumentet og hva som kom fram under oppstartmøtet, og planmaker vil etter kommunens gjennomgang få tilsendt et brev med de mangler som er avdekket og videre råd for planen. Vi gjør oppmerksom på at behandlingsfristen på 12 uker ikke begynner å løpe før komplett planleveranse er mottatt.

Dokumenter i planleveransen

Det kan være problemer med å finne de riktige dokumentene som skal utgjøre en komplett planleveranse. Derfor ber vi om at alle planleveranser (både foreløpige og endelige) inneholder en liste over hvilke dokumenter man forventer at den endelige planleveransen skal inneholde. Lista skal inneholde opplysninger om hvilke av dokumentene som: - er revidert i forbindelse med denne leveransen - er uendret og derfor ikke leveres på nytt nå - ennå ikke er levert, men som skal utarbeides.

Lista skal også inneholde opplysninger om leverings-format (papir, pdf, word, sosi osv)Alle dokumenter skal ha tydelig angitt datering på første side, ev. siste revisjonsdato (ikke bare måned).

Eksempel på en slik liste.

Tips og råd

Ikke alle dokumentene som er henvist til nedenfor er fullt ajourført i henhold til ny plan- og bygningslov (PBL08), og man må derfor ta hensyn til dette.

Standard referat fra oppstartmøte

Vedlegg til referat fra oppstartmøte

Praktiske tips ved varsling av planoppstart

III-3-2 ADRESSELISTE horingsparter.xlsx

Standard høringsbrev mindre-liten endring (.docx)

Standard reguleringsbestemmelser (.docx) (under bearbeidelse, status 28.11.2016)

Standard reguleringsbestemmelser - fritidsbebyggels (.doc) (ikke ajourført til ny PBL, se mye til standard reguleringsbestemmelser som er mer ajourført)

Krav til komplett planleveranse

Krav til leveranse av digitale detaljplaner

Kartverkets sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplaner

Sjekkliste planleveranse (.docx)

Gebyr reguleringsplaner 2018

Tidligere måtte man ta i betraktning kommunal vedtekt til PBL85 § 69 nr. 3 om krav til minste uteoppholdsarealer, leikeplasser, parkering mm. Men disse temaene er nå innarbeidet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, som ble vedtatt 12.11.2014.

Fond til lekeplasser og andre infrastrukturtiltak. Man kan ikke kjøpe seg fri fra kravet til lekeplasser (og trafikksikkerhet). Men hvis kostnadene med slike manglende lekeplasser er store i forhold til antall boenheter, kan man gjennom en utbyggingsavtale innbetale et beløp til kommunens infrastrukturfond slik at flere prosjekter på denne måten sammen kan bidra til å få gjennomført konkrete tiltak for å bedre lekeplassdekningen.

Om utbyggingsavtaler

Krav og retningslinjer ved vei-, vann- og kloakkarbeider i Kongberg kommune fra 1977 er erstattet av følgende normaler:

Vegnormal for Kongsberg kommune

Kommunal VA-norm for Kongsberg

Prinsippsak kommunal overtakelse av veger

Prinsippsak kommunal overtakelse av leikeplasser og grøntområder

Reguleringsplaner

Innhold